Dasar Hukum Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum  

Oleh:

Iskandar Laka, S.H,. M.H.

(Konsultan Hukum Pena Rakyat News dan Dosen Fakultas Hukum UNIYOS Surabaya)

Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk kepentingan umum.

Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 Tentang Cipta Kerja Bab VIII.

Peraturan Presiden No. 71 tahun 2012 tentang Pelaksanaan Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.

Peraturan Presiden Nomor 40 tahun 2012 Tentang Pembangunan Pelestarian Lingkungan Hidup Bandar Udara.

Peraturan Presiden No. 99 thn 2014 Tentang Perubahan kedua atas Peraturan Presiden Nomor 71 tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.

Peraturan Presiden No. 30 tahun 2015 Tentang Perubahan ketiga atas Peraturan Presiden nomor 71 tahun 2012 Tentang Penyelenggaran Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.

Peraturan Presiden Nomor 148 tahun 2015 Perubahan keempat Peraturan Presiden nomor 71 tahun 2012.

Peraturan KBPN Nomor 5 tahun 2015 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.

Permen ATR Nomor 6 tahun 2015 Tentang Perubahan atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.

PENGERTIAN PENGADAAN TANAH

Kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberikan ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.

PENGADAAN TANAH DENGAN TAHAPAN

Tahapan Dalam Pengadaan Tanah; Perencanaan; Persiapan; Pelaksanaan; Penyerahan Hasil.

PERENCANAAN

Perencanaan Pengadaan tanah disusun dalam bentuk dokumen perencanaan yang paling sedikit memuat;

Maksud dan tujuan rencana pembangunan; Kesuaian dengan Tata Ruang; Letak Tanah; Luas Tanah; Gambaran umum status tanah; Perkiraan waktu pelaksanaan pengadaan tanah; Perkiraan jangka waktu pembangunan; Perkiraan nilai tanah; Rencana anggaran.

PERSIAPAN

Persiapan pengadaan tanah intansi yang memerlukan tanah tanah bersama pemerintah melaksanakan; Pemberintahuan rencana pembangunan; Pendataan awal lokasi dilaksanakan dalam waktu paling lama 30 hari; Konsultasi publik rencana pembangunan.

PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH

Berdasarkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum intansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah kepada lembaga Pertanahan sebagai pelaksana. Tahapan Pelaksanaan pengadaan tanah meliputi: Inventarisasi dan identifikasi pengusaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah; Penilaian ganti rugi; Musyawarah penetapan ganti rugi; Pemberitahuan ganti rugi; Pelepasan tanah.

PASAL 54 PERPRES No. 148 Thn 2015

Dalam melaksanakan kegiatannya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 53 ayat (1), Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dapat membentuk Satuan Tugas dalam waktu paling lama 2 (dua) hari kerja sejak dibentuknya Pelaksana Pengadaan Tanah, yang membidangi inventarisasi dan identifikasi: a. Data fisik penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah; dan b. Data Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah.

Satuan Tugas sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dibentuk untuk 1 (satu) Satuan Tugas atau lebih dengan mempertimbangkan skala, jenis, serta kondisi geografis dan lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum.

Satuan Tugas sebagaimana dimaksud pada ayat (2) bertanggung jawab kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.

TUGAS DAN FUNGSI SATUAN TUGAS A

1. Pengukuran batas keliling lokasi pengadaan tanah;
2. Pengukuran bidang per bidang;
3. Menghitung, menggambar bidang per bidang dan batas keliling; dan
4. Pemetaan bidang per bidang dan batas keliling bidang tanah

TUGAS DAN FUNGSI SATUAN TUGAS B

Satgas B melaksanakan pengumpulan data Pihak Yang Berhak, paling kurang :

1. Nama, pekerjaan, dan alamat;
2. Nomor Induk Kependudukan atau identitas diri lainnya;
3. Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan tanah, bangunan, tanaman dan/atau benda yang berkaitan dengan tanah;
4. Letak tanah, luas tanah dan nomor identifikasi bidang;
5. Status tanah dan dokumennya;
6. Jenis penggunaan dan pemanfataan tanah;
7. Penguasaan dan/atau kepemilikan tanah, bangunan, dan/atau benda lain yang berkaitan dengan tanah;
8. Pembebanan hak atas tanah; Ruang atas dan ruang bawah tanah.

TAHAPAN INVENTARISASI DAN IDENTIFIKASI

Persiapan pelaksanaan; Undangan Kepada Kepala Desa/Lurah, Panitia Pelaksana, satgas A dan B untuk mempersiapan pelaksanaan inventarisasi dan identifikasi pada tanah yang terkena pengadaan tanah.

Sosialisasi untuk menyampaikan kepada masyarakat yang terkena pengadaan tanah tentang informasi yang meliputi tujuan pelaksanaan inventarisasi dan identifikasi mengenai  subyek hak dan obyek hak.

Kegiatan Inventarisasi dan identifikasi Penguasaan, pemilikan , penggunaan serta pemanfaatan tanah meliputi;

1. Pengukuran dan pemetaan bidang perbidang tanah
2. Pengumpulan data pihak yang berhak dan obyek pengadaan tanah
3. Jangka waktu 30 hari kerja.
4. Pengumpulan data inventarisasi dan identivikasi paling kurang : Nama. Pekerjaan, alamat pihak yang berhak
5. NIK atau identitas diri lainnya
6. Bukti penguasaan dan/atau pemilikan tanah , bangunan. Tanaman , atau benda yang berkaitan dengan tanah
7. Letak tanah dan luas tanah dan NIB
8. Status tanah dan dokumen
9. Jenis penggunaan tanah dan pemanfaatan tanah
10. Pemilikan atau penguasaan tanah, bangunan dan benda lain yang terkait dengan tanah
11. Pembentukan hak atas tanah
12. Ruang atas dan ruang tanah

PENGUMPULAN DATA FISIK DAN YURIDIS

Satgas B dan desa menghadirkan pemilik tanah yang terkena pengadaan tanah untuk mendata tentang status kemilikan tanah dan dokumen bukti kemilikan tanah.

Melaksanakan bersama-sama satgas A dan B untuk melakukan Verifikasi dan indentifikasi terhadap kepemilikan dan dokumen penguasaan tanah dibantu oleh perangkat kelurahan.

PENYERAHAN/HASIL

Data fisik; Peta Bidang

Data yuridis; Alas Hak/bukti kepemilikan, penguasaan hak atas tanah

1. Pelepasan hak atas tanah
2. Berita acara pelepasan hak atas tanah
3. Pemutusan hubungan hukum hak atas tanah
4. Kwitansi ganti rugi

PENGADAAN TANAH SECARA LANGSUNG

Pelaksanaan Pengadaan Tanah Secara Langsung Yaitu yang 5 Hektar sesuai dengan Perpres No. 40 Thn 2014.

1. Dalam rangka efisiensi dan efektifitas, pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5 (lima) hektar, dapat dilakukan langsung oleh instansi yang memerlukan tanah dengan pihak yang berhak.
2. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5 (lima) hektar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus sesuai dengan tata ruang wilayah.
3. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak memerlukan penetapan lokasi.
4. Penilaian tanah dalam rangka pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Instansi yang memerlukan tanah menggunakan hasil penilaian jasa penilai.

PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH SECARA LANGSUNG

1. Kesesuaian Tata Ruang (Advice Planing)
2. Pengukuran Bidang Tanah
3. Penetapan Jasa Penilai
4. Hasil Penilaian obyek pengadaan tanah dari Jasa penilai Merupakan Nilai tunggal sebagai dasar pemberian ganti rugi (Perpres 71 Thn 2012 Pasal 66 huruf (b)
5. Kesepakatan besaran ganti rugi antara instansi yang memerlukan tanah dengan pihak yang berhak
6. Pembayaran Gantirugi pada pihak yang berhak
7. Pelepasan hak dihadapan kepala kantor (Perpres 71 Thn 2012 Pasal 96 (a), (b)

JENIS /BENTUK GANTI RUGI

Uang; Tanah tanah pengganti; Pemukiman kembali; Kepemilikan saham; Dan atau bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

Pemberian ganti kerugian berdasarkan UU No. 2 Thn. 2012 Pasal 41:

1. Ganti Kerugian diberikan kepada Pihak yang Berhak berdasarkan hasil penilaian yang ditetapkan dalam musyawarah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (2) dan/atau putusan pengadilan negeri/Mahkamah Agung sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 ayat (5).
2. Pada saat pemberian Ganti Kerugian Pihak yang Berhak menerima Ganti Kerugian wajib: a. Melakukan pelepasan hak, dan; b. Menyerahkan bukti penguasaan atau kepemilikan Objek Pengadaan Tanah kepada Instansi yang memerlukan tanah melalui Lembaga Pertanahan.

DASAR YANG DINILAI

Tanah; Ruang atas tanah dan bawah tanah; Bangunan; Tanaman; Benda yang berkaitan dengan tanah; Kerugian lain yang dapat dinilai.