JAKARTA – Pengadaan pembangunan hingga penyelenggaraan rumah susun atau yang kita kenal apartemen di Indonesia masih menjadi permasalahan pelik dan ruwet. dari urusan lahan, regulasi. penyimpangan peruntukan, hingga pengelolaan yang memicu konflik.
Masalah seputar penghunian dan pengelolaan rumah susun (rusun) tidak pemah menemui titik terang Bahkan, dalam lima tahun terakhir, konflik tersebut justru mengalami peningkatan yang cukup signifikan.
Sebagai regulator. Pemerintah terlihat tidak serius mengatur rumah susun. Pemerintah cenderung meiakukan pembiaran, ketimbang pemeiiharaan. Sekalipun dalam bentuk regulasi.
Regulasi atau undang-undang yang disusun dan diterbitkan oleh pemerintah masih terasa lemah dan berpotensi menimbulkan konflik antara penghuni. pemilik dan pengembang serta pengelola rumah susun. hadirya Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tidak serta merta menyediakan solusi terhadap masalah rumah susun, yang terbukti paska terbitnya UU tersebut, tidak diikuti dengan Peraturan Pelaksananya.
Potensi konflik
Terbitnya Peraturan Gubernur Nomor 132 Tahun 2018 khususnya pada Pasal 28 ayat (7) Pergub 132 Tahun 2018 ‘. Dalam pengambilan keputusan pemilihan Pengurus dan Pengawas sebagaimana dimaksud pada ayat (6). setiap nama Pemilik Sarusun hanya berhak memberikan 1 (satu) suara walaupun memiliki lebih dan’ satu sarusun, dinilai Kontra dengan regulasi yang dibuat Pemerinta Pusat. Pergub tersebut disusun dm diterbitkan seakan tidak mengacu kepada Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 mntang Rumah Susun. Karena itu. ketidak pastian bisa memicu konflik di lapangan.
Contohnya yang terdapat pada Pengaturan hak anggota P3SRS yang dirumuskan dalarn Pasal 7 UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang RUSUN. Pasal tersebut merumuskan. bahwa:
(1) Dalam hal P3SRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun. setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP.
(2) Dalam hal P3SRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghunian rumah susun, setiap anggota berhak memberikan satu suara
Dari pasal tersebut. dapat kita simpulkan beberapa hai yakni:
Pertama, Hak dimiliki oleh setiap anggota. Siapa yang dimaksud dengan anggota PPPSR sebagai mana dirumuskan dalam Pasal 1 butir 21 UU 20 Tahun 2011 bahwa Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (P3SRS) adalah badan hukum yang berangotakan para pemilik dab penghuni samsun. Kemudian di pertegas kembali dalam Pasal 74 ayat (2) UU RUSUN. bahwa P3SRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun. Dari kedua pasal tersebut jelas anggota adalah para pemilik atau penghuni Maka Jika kita kaitkan dengan Pasal 77 UU RUSUN, hak tersebut dimiliki oleh pemilik atau penghuni.
Kedua, Terdapat 3 (tiga) macam hak yakni hak yang berkaitan dengan kepemilikan. hak yang
berkaitan dengan pengelolaan dan hak yang berkaitan dengan kepentingan penghunian. Tiga hak
tersebut dimiliki oteh setiap anggota. Ketiga hak tersebut kemudian di klasifikasikan menjadi 2 (dua) bentuk.
1. Hak yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan berdasarkan NPP. Besaran NPP lah yang dijadikan patokan. Maka, jika seseorang pemilik mempunya 3 (tiga) unit sarusun maka, dia akan mempunya NPP yang lebih besar yang merupakan penjumlahan dari NPP setiap sarusun yang dia miliki. Artinya haknya juga lebih besar.
2. Hak yang berkaitan dengan kepentingan penghunian. setiap anggota berhak membenkan satu suara. Dengan ketentuan apabila satuan rumah susun (sarusun) telah dihuni. suara pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun. Apabila sarusun belum dihuni. setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara walaupun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun. Artinya, jika seseorang pemilik mempunya 3 (tiga) unit. dan belum di huni maka pemilik tersebut hanya memiliki satu suara. Begitu pula jika seseorang mempunya 3 (tiga) unit. unit tersebut telah dihuni maka hak suara pemilik dapat dapat dikuasakan kepada pemilik. Maka. akan ada tiga suara atas masing-masrng unit.
Tidak adil jika penentuan hak suara pemilik atau penghuni rumah susun (rusun) menggunakan mekanisme One Man One Vote (satu orang satu suara). ‘Jelas. tidak adil. Kalau saya punya 7 (tujuh) unit, saya harus bayar service charge 7, tapi suara saya cuma satu. Maka, sebaiknya pakai mekanisme NPP, itu paling cocok karena antara hak dan kewajiban seimbang
Perselisihan yang timbul terkait Rusun tampaknya mengahadapi jalan buntu. penyebabnya antara lain, ketidak puasan terhadap pengelolaan. keuangan yg tidak transparan, kedudukan pengembang yang dirasa masih mencengkram di dalam P3SRS. ambisl oknum ingm masuk dlm jajaran kepengurusan degan motivasi memperkaya diri.
Masalah pembentukan P3SRS ini harus segera mendapatkan jawaban, pemerintah harus segera menerbitkan PP sebagai peraturan pelaksaan UU RUSUN. PP ini sudah cukup lama di nanti masyarakat, sudah 8 (delapan) tahun belum juga terbit PP tersebut. Permasalahan PPPSRS hanya satu dari sekian permasalahan yang di akibatkan lambatnya kehadiran PP. Kiranya pamerintah dituntun keseriusannya dalam pembentukan PP tersebut.
Beberapa Permasalahan, Pelanggaran serta ketidak pastian hukum yang akan ditimbulkan pas terbitnya Pergub Nomor 132 Tahun 2018 yakni,
1. Pergub tersebut melanggar Perundang-undangan diatasnya (Asas Hukum Lex Superior derogat Iegi inferiori);
2. Penggunaan sistem hak suara pemilihan pengurus dan pengawas P3SRS berdasarkan one man one vote pada Pergub Nomor132 tahun 2018 pasal 29 ayat 7 justru bertentangan dengan semangat yang justru diatur dalam Undang-Undang Rumah Susun sendiri. yakni pada tahapan pengelolaan. maka menggunakan mekanisme pemungutan suara berdasarkan NPP;
3. Pergub yang secara umum mengatur mengenai P3SRS itu menimbulkan ketidak pastian hukum, khususnya bagi para pemilik daripada unit-unit satuan rumah susun;
4. Pergub tersebut dibuat dan dikeluarkan tanpa kajian yg mendalam dan tidak melalui pembahasan dengan pelaku pembangunan. serta diterbitkan dengan tidak mengacu kepada pasal-pasaI acuan dalam Undang-undang Nomor 20 tahun 2011. khususnya pasal 78 yang mendetegasikan kewenanganan pengaturan terkait dengan P3SRS melalui Peraturan Pemerintah (PP):
5. Pergub tersebut diterbitkan mendahului diterbitkannya PP, sehingga secara hukum Pergub tersebut tidak mempunyai payung hukum baik secara delegatif. Hal itu berdasarkan pada Peraturan Perundangan-undangan yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 12 tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan.
Penulis : Ria
